尼加拉瓜修訂社會住宅法

2017/12/07

尼加拉瓜近10餘年來經濟邁入穩定成長，除2009年負成長外，每年平均成長率達4.5%以上，人民所得漸豐，對於住屋的需求亦相對成長。依據2005年尼加拉瓜人口普查資料，當時尼國短缺957,000戶住屋，其中348,000戶屬新屋，609,000戶則須整修。為協助尼國民眾取得自有住宅，尼國政府曾於2002年公布第428號法令「城鄉住宅局(INVUR)組織法(Ley Orgánica del Instituto de la Vivienda Urbana y Rural (INVUR)」，該法除設立INVUR外，另成立社會住宅基金(FOSOVI)辦理補貼，補貼住宅價格上限設為10,000美元。由於前開補貼資格採計點方式不易瞭解，現任奧德嘉政府於2007年上任後，於2009年公布第677號法令「促進住宅建設及取得社會住宅特別法」(以下簡稱社會住宅法)修訂補貼制度。該法定義社會住宅(Vivienda de Interés Social)為面積介於36至60平方公尺、房貸月支出低於建築業最低工資之7倍及房價低於20,000美元之房屋，並依房價不同提供2.5%至3.5%之10年利息補貼。該法推出後，2010年尼國社會保險局(INSS)計投入4,500萬美元經費，以鼓勵建商興建4,800戶社會住宅。

嗣因物價逐年上漲，建商反應社會住宅房價上限過低，爰漸轉向興建中高價房屋，與尼國政府補貼平價住宅政策不符，2012年上半年時，僅300戶獲補貼。另外，因尼國民眾儲蓄有限，尚難以支付相當房價10%之頭期款(倘房價20,000美元，其頭期款即為2,000美元)，尼國政府爰於2014年修正社會住宅法，將房價上限調高至32,000美元，並再增加提供首購補貼2,000 美元。尼加拉瓜不動產開發商公會(CADUR)曾表示，2009年至2016年8月近8年間，該會會員計約興建23,000戶住宅，其中未售出之12,000戶中約有6,000戶符合社會住宅規定，顯示尼國房屋需求雖高，但因民眾收入有限，房屋供需仍有分歧。

CADUR表示，在32,000美元房價上限之法規下，政府對每一受益戶之年利息補貼約為800至1,250美元，再加上首購補貼2,000美元。社會住宅平均房貸利率約為7.13%，貸款年限則為25年。2016年約有1,350戶受補貼，2017年1月至5月則有約1,000戶受益。然而，倘依CADUR資料試算，倘民眾購買32,000美元房屋並獲2,000美元首購補貼，在申辦30,000美元25年期貸款條件下，每月攤還本息將達215美元，而2016年底尼國平均月薪僅9,953.3尼幣(相當339.4美元)，顯示一般民眾貸款壓力極為沉重。

為供應更多住宅予民眾及去化建商餘屋，尼國政府在向業界諮詢後，於2017年再次修訂社會住宅法，修訂範圍包括：(1)單層住宅房價上限提高至40,000美元；(2)新增適用多層住宅(公寓)，房價上限為50,000美元；(3)首購補貼2,000美元適用之房價上限提高至30,000美元；(4)適用家庭之月收入調整為建築業最低工資之7倍即59,118.08尼幣(約1,933美元)；(5)房貸利息補貼2.5%適用之房價上限提高至50,000美元；(6)免除建材之15%加值稅。

CADUR於2017年年中表示，2017年該公會會員目標為興建5,000戶住宅，本年迄今已售出4,000戶，其中一半為總價低於32,000美元(修法前)之社會住宅，另一半則為中高級住宅。CADUR盼社會住宅總價上限經修訂後，能帶動房屋之銷售，該法適用公寓也將使道路、水電、購物中心等設施提高運用效率。CADUR另表示，近年來房屋貸款違約率小於1%，此鼓勵銀行大力投入房貸，8年來房貸餘額已自2億美元成長至近7億美元。依據尼國央行統計，2017年8月房貸餘額為209.42億尼幣(約6.85億美元)，較2016年同期成長16.3%，顯示房貸持續成長，市場前景看好。

尼國人口約626萬人，而每年房屋僅興建5,000 戶，CADUR曾估計尼國房屋短缺900,000戶，雖似屬誇大，但房屋市場供不應求應為屬實，然而因民眾收入有限，而土地及建材成本持續提高，尼國房價普遍超過民眾所能負擔，平價房屋市場潛力甚大。因我國資金成本較低，我商可考慮運用國內資金與尼商合作興建平價房屋，並由購屋民眾向尼國銀行貸款以免除還款風險，應具獲利空間，另亦可運用臺尼自由貿易協定優惠，免稅進口我國建材，進一步提高收益。

新聞來源：經濟部國際貿易局